農地・生産緑地の評価について
農地の評価
農地は農地法等によって宅地への転用が制限されているため、一般的には自由度が低い土地になります。農地のエリアによっても評価方法が異なりますので、まずは該当する区分についてご説明していきます。
農地の種類と評価方法
- 純農地：倍率方式（固定資産税評価額×倍率 ）
- 中間農地：倍率方式（固定資産税評価額×倍率）
- 市街地農地：宅地比準方式（農地が宅地とした場合の価額―宅地造成費※）倍率方式（固定資産税評価額×倍率）
- 市街地周辺農地：市街地農地×80/100
貸し付けられている農地の評価
耕作権
- 純農地・間農地の耕作権：農地の価額×耕作権割合（50％）
- 市街地周辺農地・市街地農地の耕作権：農地の価額×耕作権割合
※利作良の額、借地権の価額等を考慮して求めた価額により評価します。
【耕作権の目的となっている農地を貸している側の評価】
→（相続税評価額）－（①、②の算出による価額）
【永小作権の目的となっている農地】
→（農地の自用地としての価額）－（永小作権の価額）
【区分地上権の目的となっている農地】
→（農地の自用地としての価額）－（区分地上権の価）
生産緑地の評価
生産緑地とは、生産緑地法で定められた土地制度の一つで、市街化区域にある土地や山林を指します。
【課税時期にて市町村に対して、買取りを申し立てることができない生産緑地の評価】
→（その土地が生産緑地でないものとして評価した価額）×（１－控除割合※）
【控除割合について】
| 課税時期から買取りの申出をすることが できることとなる日までの期間 |
控除割合 |
|---|---|
| 5年以下のもの | 10％ |
| 5年を超え10年以下のもの | 15％ |
| 10年を超え15年以下のもの | 20％ |
| 5年を超え20年以下のもの | 25％ |
| 20年を超え25年以下のもの | 30％ |
| 25年を超え30年以下のもの | 35％ |
【買取りの申出が行われていた生産緑地・買取りの申立をすることができる生産緑地】
→ 「その土地が生産緑地でないものとして評価した価格」×95％
山林の評価
山林の評価は3つに分類され、①純山林、②中間山林、③市街山林に分けられます。
山林の種類と評価方法
- 純山林：固定資産評価額×倍率
- 中間山林（市街地付近又は別荘地帯にある山林）：固定資産評価額×倍率
- 市街山林（宅地のうちに介在する山林）：宅地比準方式、又は倍率方式
【宅地比準方式】
→（山林が宅地である場合の価額）－宅地造成費
【倍率方式（市街化区域にある山林で予め倍率が定められている場合）】
→固定資産税評価額×倍率
広大な市街地山林
市街地山林が宅地の要件を満たすには、「地積規模の大きな宅地の評価」に準じて行います。
◎保安林の評価
森林法によって立木の伐採等、土地の利用法に制限がある土地は保安林として評価します。
評価方法：山林の自用地の評価額に伐採制限に応じた一定額を控除します。
